Российские девелоперы, специализирующиеся на возведении деловых центров, чутко улавливают все западные веяния и тенденции. Едва ли они могли проигнорировать такой сильный тренд последних десятилетий, как строительство офисов, в которых используются «зеленые» и энергосберегающие технологии.

Для владельцев и арендаторов подобных объектов это возможность внести свой посильный вклад в борьбу за экологию, а заодно - снизить затраты на содержание офисных площадей. Для тех же, кто воспринимает офис не только как рабочее пространство для сотрудников, но и как «визитную карточку» компании, «зеленые» технологии - хороший способ продемонстрировать клиентам и партнерам свою инновационность и ответственность за состояние окружающей среды.

Вначале был интеллект

Концепция здания, в котором все инженерные системы подчинены единому компьютерному центру управления и оперативно реагируют на потребности пользователей офисов и на погодные условия, зародилась в конце 1970-х годов в США как реакция на энергетический кризис. По словам эксперта Уильяма Г. Сьюэлла, идея наделить строение «интеллектом» возникла из-за того, что во многих американских офисных центрах уже имелась единая кабельная инфраструктура, однако управление коммуникациями было децентрализованным.

Пионером в этой сфере является компания AT&T Network Systems, которая разработала систему PDS (Premise Distribution System - распределительная система для помещений), впоследствии ставшую прообразом современного подхода Intelligent Building.

Первым «интеллектуальным зданием», где применили PDS-технологию, стал 29-этажный деловой центр Torre в районе Чапультепек, Мехико. В нем были установлены все имеющиеся на тот день технологические новинки, объеденные в общую сеть управления зданием: от систем безопасности и пожаротушения до компьютеризации процедур подписания арендных договоров. Успех был ошеломляющий: заполняемость «интеллектуального здания» составила 100% арендных площадей, тогда как в соседних - всего 50-70%.

По мере развития этой концепции обнаружилась прямая взаимосвязь между «интеллектуальностью» здания и повышением эффективности расходования энергоресурсов. На следующем этапе единую сеть управления дополнили архитектурными и планировочными решениями, которые помогали максимально использовать энергию солнца зимой и минимизировать затраты на охлаждение летом.

В итоге концепция Intelligent Building пересеклась с набиравшим популярность в США «зеленым» стандартом LEED (Leadership in Energy and Environmental Design - лидерство в области энергетики и экологического дизайна). По сути, оба подхода решали одни и те же задачи, но с разных позиций. В числе базовых принципов LEED были заложены качественная теплоизоляция, применение возобновляемых и экологически чистых источников энергии, природных и нетоксичных строительных и отделочных материалов, а также минимизация негативного воздействия здания на окружающую среду.

Соблюдение всех изложенных принципов позволяет строить офисные здания с выдающейся экономичностью. Например, 22-этажный деловой центр Manitoba Hydro Place в Виннипеге (Канада) тратит энергии на 70% меньше, чем здания эквивалентного размера. Это позволяет сэкономить около $480 тыс. в год. Как это возможно? Благодаря оптимизированной геометрии здания, 280 геотермальным скважинам, полностью застекленным восточным и западным фасадам, причем каждое из 440 окон может автоматически открываться и закрываться, поддерживая стабильную температуру. Всё оборудование и инженерные сети контролируются системой управления зданием, которая получает данные от 25000 датчиков и двух метеорологических станций.

Те же подходы стали применяться не только к вновь возводимым деловым центрам, но при реконструкции ранее построенных офисных зданий.
«Наглядным примером может послужить один из символов Нью-Йорка, 102-этажный небоскреб Empire State Building, построенный в 1931 году, - рассказывает Антон Богданов, директор по маркетингу компании PROPLEX. - В нем было решено модернизировать системы вентиляции и кондиционирования, а также заменить 6,5 тысячи старых окон на современные энергосберегающие оконные конструкции. Подсчитано, что эти меры сократят энергозатраты здания на 40% и уменьшат расходы на его содержание на $4 млн. в год. В нашей стране эти методы повышения энергоэффективности уже широко доступны. Так что, с учетом более сурового климата, использование американского опыта для модернизации российских офисных зданий, без сомнения, даст еще более впечатляющие цифры экономии».

Российские «зеленые» реалии

Для нашей страны «зеленые» технологии приобрели актуальность лишь в начале 2000-х, когда тарифы на электричество и тепло устремились вверх. Возможность кардинально сократить энергозатраты коммерческих объектов при сравнительно небольших капиталовложениях выглядит все более соблазнительно в глазах девелоперов и владельцев офисных площадей.

Михаил Левчук, ведущий российский специалист по «интеллектуальным зданиям» компании ЗАО «Аргус-Спектр», считает, что в российских условиях использование комплексных интеллектуальных систем управления инженерными сетями здания позволяет снизить эксплуатационные расходы на электроосвещение на 60%, на отопление - на 40%, на холодоснабжение - на 50%.

«В энергосбережении сейчас заинтересованы собственники деловых центров, - поясняет Сергей Макин, менеджер проекта компании «Вира-Арстрой». - Однако зачастую «зеленая» модернизация офисов проводится постепенно и не совсем последовательно. Происходит это потому, что комплексный подход к энергосбережению офиса может вылиться в солидные траты, как материальные, так и временные. Удобнее сделать это в несколько этапов - для освещения, кондиционирования или отопления».

Впрочем, по словам Романа Зеленко, инженера московской компании «МегаВент», специализирующейся на устройстве систем вентиляции, кондиционирования и теплового оборудования, заказчики строительства или реконструкции далеко не всегда принимают в расчет энергосбережение, несмотря на то, что тарифы постоянно растут. Порой структура здания такова, что экономично установить автономные кондиционеры именно в тех зонах и помещениях, где они нужны, нежели мощную централизованную систему кондиционирования. «Но клиент не хочет, к примеру, видеть на фасаде сто кондиционеров, а настаивает на одном - центральном, с разводкой воздухопроводов, и в итоге расходы резко возрастают, - комментирует проблему Роман Зеленко («МегаВент»)» - Можно припомнить немало случаев, когда превратное представление об имидже идет вразрез с энергоэффективностью и экономической целесообразностью».

Несмотря на российскую специфику в приложении западного опыта, у нас уже есть «умные» и энергоэффективные бизнес-центры, с которых можно брать пример. Так, многофункциональный комплекс «Альпийский» стал первым объектом в Санкт-Петербурге с единой автоматизированным системой управления инженерными коммуникациями. В 2011 году он признан лучшим «интеллектуальным коммерческим заданием» в России и удостоен национальной и международной премии Hi-Tech Building Awards. По словам Виталия Федорова, гендиректора компании Intelvision, разрабатывавшей системы автоматизации для этого объекта, благодаря им показатели эффективного использования ресурсов, достигнутые в «Альпийском», соответствуют критериям «серебряного» сертификата LEED, а снижение эксплуатационных расходов превышает 2,5 млн. руб. в год.

И это не единичный проект такого рода. Научные и офисные здания инновационного центра «Сколково» обещают быть не менее «зелеными» и будут проходить сертификацию по тому же LEED. А 14-этажное офисное здание «Дукат Плейс III» класса «A+», возведенное в 2007 году девелоперской компанией «Хайнс» (Hines), стало первым в России коммерческим объектом, получившим экологический сертификат BREEAM - британского «родственника» американского стандарта LEED. 5

«Все эти здания объединяет не только высокий уровень интеграции систем автоматизации и диспетчеризации, но и комплексное снижение теплопотерь, достигнутое с помощью систем фасадного утепления и энергосберегающих оконных конструкций, - считает Антон Богданов (PROPLEX). - Для объектов с большими площадями структурного остекления применяются высокотехнологичные спектрально-селективные стекла, экранирующие тепловое излучение. В то же время, для строений, выполненных в классическом стиле, и реконструируемых зданий успешно используют пластиковые окна, адаптированные к российским климатическим условиям. Они собираются на основе 4-5-камерных ПВХ-систем с монтажной шириной не менее 70 мм, такой как PROPLEX-Premium с повышенными теплозащитными свойствами».

Эксперт в области энергоаудита Ян Шапиро, президент Taitem Engineering, подтверждает, что именно модернизация светопрозрачных конструкций имеет максимальный энергосберегающий эффект, так как на них приходится значительная доля теплопотерь здания». 6

Копейка рубль бережет

Даже если владелец офисных площадей не спешит тратить деньги на «зеленые» и «интеллектуальные» решения, такая возможность всегда есть у самих арендаторов. Владимир Чупров, руководитель энергетических программ «Гринпис России», утверждает, что благодаря самым доступным мерам по энерго- и ресурсосбережению расходы на содержание помещения площадью 330 кв. м, в котором работают около 40 сотрудников, снижаются примерно на 7 тысяч рублей в месяц».7 И речь идет о самых простых мероприятиях, которые можно сделать без привлечения сторонних организаций, - установке энергосберегающего освещения, приборов учета воды и т.п.

Например, мощность светильников во многих случаях устанавливается из субъективных пожеланий. В то же время рекомендованный диапазон освещения для офисов составляет 323-753 люкс, хотя многочисленные замеры в деловых центрах показывали многократное превышение этого показателя. Ян Шапиро (Taitem Engineering) утверждает, что правильный подбор энергоэффективных ламп, оборудованных датчиками движения и освещенности, позволяет экономить более 70% электричества.

«Внедрение качественной электрики и автоматики однозначно приводит к энергосбережению в офисных помещениях, - подтверждает Виталий Унжаков, специалист по работе с клиентами компании Housecontrol Engineering. - В основном применяются датчики присутствия, установка которых сразу же дает существенную экономию электроэнергии».

Еще одним резервом экономии на электричестве является переход на светодиодное (LED) освещение. Оно до 5 раз экономичнее уже ставших привычными энергосберегающих люминесцентных ламп, которые, в свою очередь, потребляют примерно в 4-5 меньше мощности, чем лампы накаливания. Поскольку срок службы LED в десять раз больше, чем у люминесцентных аналогов, их относительная дороговизна со временем окупается.

«Хотя распространение концепции энергосберегающего офиса в нашей стране пока находится в начальной стадии, такие здания перестают быть экзотикой, - считает Виталий Унжаков (Housecontrol Engineering). - В целом, к девелоперам, владельцам и арендаторам бизнес-центров приходит понимание того, что комплексное применение «зеленых» технологий - не просто дань моде, а реальный способ сократить затраты, а заодно и продемонстрировать экологическую ответственность».

Пресс-служба Группы компаний ПРОПЛЕКС