Автор статьи Мария Аникина

Россияне покупают здесь недвижимость для летнего семейного отдыха и для  оздоровления. Есть причины и более практического характера – владелец недвижимости в Испании имеет возможность получения годовой шенгенской мультивизы на 180 дней в году для себя и членов своей семьи. Этот факт является если не основным, то очень значимым поводом для покупки, учитывая сложности получения даже одноразовой шенгенской визы для жителей России и стран СНГ. А в большинстве случаев для запроса вида на жительство наличие недвижимости в Испании является обязательным условием.

Средиземноморское побережье Испании делится на 12 побережий, называемых «Costa»: от Коста-Брава (на границе с Францией) до Коста-де-ла-Луз (напротив Африки). Приоритет Коста-Бланка по привлекательности пока неоспорим. Это побережье любят все, как испанцы, так и иностранцы. Главная причина – уникальный климат: не жарко летом и не холодно зимой; вторая – привлекательные цены на недвижимость; третья – развитая сеть транспортного сообщения; четвертая – хорошая экология (тут отсутствуют центры промышленного и вредного производства).

От Дении на севере до самого Аликанте на юге – величественные горы и долины, апельсиновые рощи и зелень сосен. Испокон веков здесь, на севере Коста-Бланка, строят малоэтажные дома и уютные виллы, которыми усеяно побережье. А поскольку Испания –
горная страна, действие законов об охране природных ресурсов в предгорных районах соблюдается особенно строго. Северное побережье Коста-Бланка обслуживается двумя аэропортами: на севере – в Валенсии и на юге – в Аликанте, куда легко добраться по автомагистрали А7, соединяющей крупнейшие прибрежные города от французской границы до Малаги на юге Испании. Эти факты и объясняют, почему недвижимость в этом районе является самой востребованной.

Между Аликанте и Картахеной на юге расположены маленькие городки с солидно развивающейся инфраструктурой – с больницами, школами, магазинами, барами и ресторанами, клубами и пр. На юге Коста-Бланка широко представлены современные апартаменты у моря, стильные городские особняки и уютные тихие виллы.

Области Коста-Калида и Коста- де-Альмерия располагаются между Коста-Бланка и Коста-дель-Соль. Здесь застройщикам не разрешается возводить на одном гектаре более 20 домов, в то время как для других областей страны нормой считается 60.

Цены на недвижимость

Стоимость объектов недвижимости в Испании зависит не только от близости или удаленности от моря, но также и от самого региона. Для зарубежных инвесторов интерес представляет только прибрежная зона Средиземного моря, в остальных регионах недвижимость пользуется спросом исключительно на внутреннем рынке. Кстати, именно она в кризис существенно «просела» в цене.

«Впрочем, сейчас от кризиса постепенно оправляются даже самые пострадавшие регионы, хотя устремления продвинуть исконно аграрные земли типа Коста-Альмерии в качестве райского края и новой туристически-инвестиционной Мекки явно в ближайшие десятилетия останутся бесплодными, а значит, на инвестиционную привлекательность их рассчитывать не придется. Немногим лучше обстоят дела и в соседней с Коста-Альмерией Мурсии. Слабая инфраструктура, сложная транспортная доступность и своеобразие климата (очень жаркое и удушливое лето) так и не сделали Мурсию привлекательной для зарубежных инвестиций, а активно развернутое 3-5 лет назад строительство замерло, не поддерживаемое спросом. Усиления активности на этом рынке в обозримом будущем ждать не приходится», – считает Алина Якушева, коммерческий директор агентства зарубежной недвижимости EstateService. На Коста-дель-Соль в последнее время интересы инвесторов все больше обращаются в окружающие Марбелью небольшие городки – Бенальмадену, Фуенхиролу, Торремолинос. Цены здесь заметно ниже, чем в самой Марбелье, инфраструктура же нисколько не уступает, а пляжи даже лучше. Однако, выбирая Коста-дель-Соль, стоит помнить, что здесь всегда будет жарче, чем в любом другом районе побережья, а вода в море – холоднее за счет океанических течений. На Коста-Брава, ближайшей к Франции области, есть свои сложности – на большем протяжении пляж отграничен железной дорогой, которая проходит прямо по берегу, недвижимость дорогая, а вода прогревается дольше и слабее, чем на более южных курортах. Зато зона считается престижной и хороша для тех, кто плохо переносит даже небольшую жару. Самые климатически сбалансированные зоны побережья – Коста-Бланка и Коста-Дорада. На побережье самая теплая вода, мягкий климат и зоны, где можно подобрать недвижимость эконом-класса. Стоимость студий на южном побережье Коста-Бланки, в Торревьехе и ее ближайших окрестностях в приличном состоянии и по близости к морю – от 60 тыс. евро, а значит, покупатель, рассчитывающий на привлечение кредита, может подобрать себе квартиру, имея на руках около 35 тыс. евро. Отдельный дом на побережье Испании можно найти по цене от 250 тыс. евро, но, скорее всего, он будет расположен в нескольких километрах от моря. А вот выбирая квартиру подобного ценового сегмента, вполне можно рассчитывать на близость к пляжу, на 2 спальни и вид на море. К тому же стоимость содержания квартиры будет гораздо ниже.

Как оформить недвижимость в частную собственность?

Недвижимость в Испании может быть приобретена как на част-ное, так и на юридическое лицо. Иностранцы без всяких ограничений могут приобретать и жилую, и коммерческую недвижимость, но продать по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него доверенность.

В местных налоговых органах оформляется NIE (идентификационный номер иностранца), который необходим для покупки и оформления права собственности на недвижимость, оплаты налогов, оформления контрактов на воду и электричество, покупки и оформления машины. Затем у нотариуса подписывается купчая. После ее подписания покупатель становится полноправным владельцем. Покупатель переводит денежные средства на покупку недвижимости на счет застройщика, банк рассматривает условия кредита. После процедуры подписания купчей ее надо регистрировать в регистре собственности, в котором можно получить информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее кадастровая стоимость, точная площадь, наличие возможной задолженности владельца. Процесс регистрации обычно занимает три-четыре месяца. Когда купчая будет зарегистрирована, владелец может заказать выписку из регистра Nota Simple для оформления мультивизы в Испанию.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Испании (куда войдет налог на приобретение, нотариальные и регистрационные сборы, оценка недвижимости и некоторые другие обязательные государственные выплаты) составят около 10% от стоимости и 11-12% при привлечении ипотеки. А вот комиссию при покупке недвижимости в Испании традиционно платит продавец.

Выгодно ли «брать» в кредит?

Ставка по кредиту составит ориентировочно 3,5% годовых. Около 80% покупок россиянами сопровождается получением кредита. Во-первых, документы для его получения нужны довольно незамысловатые:

•      декларация о доходах за 2 последних года (для предпринимателей) или справка с места работы о зарплате за 3 последних месяца,
•      выписка с банковского счета за последние 12 месяцев,
•      выписка из бюро кредитной истории,
•      копия паспорта.

Важно также материально заверить перевод документов на испанский язык. Во-вторых, кредит сразу дает возможность минимум в два раза увеличить свой размер притязаний, а значит, и площадь, и местоположение, и качество рассматриваемых объектов. В Испании значительное количество банков занимается выдачей подобных кредитов, поэтому, в редком случае получив отказ в одном из них, всегда можно обратиться в соседний. Только надо помнить о том, что большинство банков в Испании работает с понедельника по пятницу с 08.00 до 14.00. Ниже приведен наглядный пример, как варьируется сумма ежемесячных выплат в зависимости от размера займа и сроков ипотеки (исходя из процентной ставки 3,50%).

Расходы на содержание недвижимости

Абонентская плата за водоснабжение за каждые три месяца составит 36,01 евро, а за электричество 9,08 евро каждый месяц. При этом, если проживать в доме, к этим суммам надо прибавить оплату за потребление. Счета оплачиваются автоматическим списанием суммы с банковского счета клиента.

Все владельцы объектов недвижимости, построенных комплексами, обязаны следовать законодательству Испании об оплате содержания и ухода за зонами общего пользования, например бассейна и зеленых территорий, принадлежащих дому или урбанизации. Оплата взноса делается один или два раза в год. Сумма оплат зависит от числа владельцев и предоставляемых услуг (приблизительно 250-1000 евро).

Существует два ежегодных налога, которые необходимо платить владельцам недвижимости, нерезидентам Испании: налог на предполагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду (подается в годовой налоговой декларации) и ежегодный муниципальный налог, который платится в августе или сентябре, как резидентами, так и не резидентами (200-1000 евро/год). Деньги, получаемые казной муниципалитета с этого налога, идут на обустройство города, улучшение инфраструктуры. Стоимость оформления налоговой декларации составит 139 евро за первую недвижимость и плюс 24 евро за каждую последующую (гараж, земельный участок, другое жилье).

Сдать в аренду

Максимальная прибыль может быть извлечена при сдаче в краткосрочную аренду туристам при помощи управляющей компании, которая, сотрудничая с турфирмами по всему миру, берет на себя поиск клиентов, встречает их, селит, занимается уборкой и сменой постельного белья, а также платит за владельца все налоги и коммунальные платежи. Сдача же на длительный срок может оказаться менее доходной, но, конечно, гораздо более стабильна и прогнозируема. Доходы, полученные от сдачи в аренду недвижимости в Испании, могут окупить расходы на содержание недвижимости, а иногда и покрыть выплаты по кредиту, взятому для покупки.

Материал подготовлен при участии
Натальи Хомяковой, регионального представителя
MASA international в Екатеринбурге,
и Алины Якушевой, коммерческого директора агентства
зарубежной недвижимости EstateService

Основные типы
недвижимости Испании:

        Квартиры
     • 1,2,3,4-комнатные квартиры с 1 или 2 ванными комнатами
     • в городской черте, неподалеку от пляжа, рядом с гольф-клубами
     • в многоквартирных домах, расположенных в курортных городах, обычно имеется общественная территория с бассейном

        Бунгало
     • двухэтажные жилые комплексы
     • квартиры («maisonette») на разных этажах принадлежат разным владельцам
     • для каждой квартиры – отдель-
ный вход
     • бассейн
     • палисадник для квартиры на первом этаже, солярий – для квартиры на втором

        Таунхаусы или дуплексы
     • построенные в ряд 2, 3-этажные дома с палисадниками и соляриями
     • зал, 2-3 спальни, 1-2 ванные комнаты, кухня, кладовка, зеленые зоны, бассейн

        Шале
     • 2-этажные дома с 1-2 общими стенами
     • может состоять из 4 домов, к каждому из которых принадлежит отдельный участок
     • зал, 2-3 спальни, 1-2 ванные комнаты, кухня, кладовая, солярий

        Виллы
     • отдельные дома на участках земли
     • зал, спальни, кухня, ванные комнаты, бассейн, гараж, терраса на 2 этаже, подвальное помещение, в котором можно оборудовать бильярдный зал с баром или домашний кинозал

       Коммерческая недвижимость
В Испании есть все условия для успешного ведения бизнеса. Современные средства коммуникации, информационная поддержка со стороны государства и открытость границ – все это является привлекательными факторами для предпринимателей.

Расходы на оформление кредита на 100 тыс. евро:

Недвижимость, на которую оформлен ипотечный кредит, должна быть обязательно застрахована. Стоимость страхового полиса составит 150-300 евро в год.

Условия займа*:

* Все данные 2010 года
* Euribor – европейская процентная ставка (ставка рефинансирования)застрахована. Стоимость страхового полиса составит 150-300 евро в год.